Fragen und Antworten zu E-Mobilität in WEG

17. Mai. 2024Uns erreichen mehr und mehr Anfragen – speziell zur Vermietung von Stellplätzen mit E-Ladeinfrastruktur sowie zur Kostentragung bei der Einrichtung dieser. Daher hat der VDIV Deutschland sich dazu entschlossen, einige kurze Infos, die relevant für Immobilienverwaltungen und auch Eigentümergemeinschaften sind, zusammenzustellen.

Das erste wichtige Thema betrifft die Vermietung von Stellplätzen mit Ladestation. Frage: „Dürfen Vermieter Stellplätze mit Ladestation vermieten?“ Die Frage stellt sich insb. in Gesprächen mit Vermieter von Gewerbeimmobilien. Antwort: „Vermieter dürfen mit Ladestationen versehene Stellplätze vermieten.“ Im Detail sieht es so aus:

I.  Grundsätzliches zur Ausstattung von Stellplätzen

Verschiedene gesetzliche Regelungen betreffen die Ausstattung von Stellplätzen mit Ladestationen.

1.  Für Neubauten schreibt das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität* (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz - GEIG) gewisse Grundausstattungen vor.

Wer ein Wohngebäude errichtet, das über mehr als fünf Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder über mehr als fünf an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, hat dafür zu sorgen, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird (§ 6 GEIG).

Wer ein Nichtwohngebäude errichtet, das über mehr als sechs Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder über mehr als sechs an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, hat dafür zu sorgen, dass mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet wird (§ 7 GEIG).

Zugleich spricht das GEIG eine nachträgliche Verpflichtung zur Ausstattung mit der Leitungsinfrastruktur und zur Errichtung von Ladepunkten aus, wenn größere Renovierungen an Gebäuden durchgeführt werden (§§ 8,9 GEIG)

Dies bedeutet, dass auch in einem für die Vermietung errichtetes Gebäude die entsprechenden Lademöglichkeiten vorgehalten werden müssen. Gleiches gilt für die Pflicht zur Nachrüstung bei größeren Renovierungen. Die Verpflichtung richtet sich an die Eigentümer und Eigentümergemeinschaften. Also spricht schon dies dafür, dass die Ladestationen dann von den Endnutzern genutzt werden dürfen und sie als Bestandteil einer Mietsache anzusehen sein dürfen.

2. Die nachträgliche Ausstattung eines Stellplatzes mit einer Ladestation wird als mietrechtliche Modernisierung im Sinne von § 555b BGB angesehen. Die Einordnung ist nicht ganz eindeutig. Wenn die Station aber an einem mietvermieten Stellplatz errichtet wird, handelt es sich um eine Gebrauchswerterhöhung nach § 555b Nr. 4 BGB.

Vermieter können nach Abschluss eines Mietvertrages also einen Duldungsanspruch gegen den Mieter geltend machen, damit der Stellplatz mit einer Ladestation versehen wird.

3. Dagegen spricht auch nicht § 554 BGB. Hiernach kann der Mieter verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung der Mietsache erlaubt wird, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Wenn die Mietsache bereits über eine entsprechende E-Ladeinfrastuktur am Stellplatz verfügt, dann sind die Interessen beider Seiten gewahrt. Der Mieter kann nicht nachträglich aus dem Mietverhältnis „ausscheren“ und mit Bezug auf § 554 BGB seine „eigene“ Ladestation einfordern.

Zwischenfazit: Ladestationen werden sogar als Modernisierung vermieteter Stellplätze anerkannt. Die Verpflichtung zur Ausstattung ergibt sich aus verschiedenen rechtlichen Normen. Damit muss die Vermietung ausgestatteter Stellplätze zulässig sein.

II.         Besonderheiten

Gleichwohl gilt es Besonderheiten zu beachten und im Einzelfall zu prüfen.

1. Mit der Vermietung geht die Verpflichtung zur Erhaltung einher. Es muss also einerseits die Betriebssicherheit sichergestellt sein und andererseits gewährleistet sein, dass auch tatsächlich ausreichend Strom für die Nutzung zur Verfügung steht. Anderenfalls könnte – vorbehaltlich abweichender Regelungen im Mietvertrag – durch eine eingeschränkte Lademöglichkeit ein Mangel an der Mietsache begründet sein.

2. Im Weiteren sind Aspekte des Brandschutzes zu klären sowie versicherungsrechtliche Aspekte und auch die entsprechende Weitergabe von entstehenden Betriebskosten im Mietvertrag (ggf. als nähere Kostenposition unter der Rubrik „sonstiges“.

3. Schließlich sind für Vermieter steuerliche Erwägungen wichtig. Grundsätzlich bleibt die auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit als eine Tätigkeit der Vermögensverwaltung. Es stellt sich nur die Frage, ob bei einer Vermietung von mit Ladestationen ausgestatteten Stellplätzen ein Kriterium erfüllt ist, dass zur gewerblichen Tätigkeit führt. Ganz von der Hand zu weisen ist dies nicht, wohl insbesondere deshalb, weil die Ausstattung aktuell noch kein Standard, sondern eine Art Sonderleistung darstellt. Dies hängt aber vom Umfang der Nutzung ab und ggf. sollten Vermieter dies im Einzelfall im Vorfeld mit dem Finanzamt klären.

Die zweite Frage beschäftigt sich damit, wie die Mehrheiten zur Kostentragung aussehen. Frage: „Bei welcher Mehrheit muss die gesamte WEG die Ladelösung zahlen? Bei welcher Mehrheit müssen nur die Eigentümer die Kosten tragen, die zugestimmt haben?“ Antwort: „Es gelten § 21 Abs. 2 und 3 WEG.“ Im Detail: 

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder

2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

Näheres zu den Abstimmungsquoren:

Die Kosten einer Maßnahme sind von den Eigentümern zu tragen, die sie beschlossen haben (§ 21 Abs. 3), es sei denn, die Maßnahme ist für einen Eigentümer beschlossen worden (z.B. auch durch Gestattung, siehe § 21 Abs. 1 WEG), es wird ein bestimmtes Abstimmungsverhältnis erreicht (§ 21 Abs. 2 Nr. 1) oder die Kosten amortisieren sich in gewisser Zeit (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Es hängt also nicht ausschließlich am Abstimmungsverhältnis, wie die Kosten zu verteilen sind.

1. Wenn die Eigentümer mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen, ist die erste Hürde für die erforderliche Beschlussfassung genommen.

Zugleich müssen diese Stimmen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten (dies ist die wohl herrschende Meinung in der Literatur, aber streitig, nach anderer Auffassung soll auch „nur“ die Hälfte der MEA ausreichen).

Schließlich darf die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten versehen sein. Dies ist eine Frage des Einzelfalles. Es kommt auf die vorherige Bewertung an, ob die Kosten in der Gemeinschaft tragbar sind. Hierbei kommt es auf die Gesamtbetrachtung der Wohnungseigentümer sowie Art und Charakter einer Anlage an.

Sind diese drei Kriterien erfüllt, tragen nach der Beschlussfassung alle Eigentümer die Kosten.

2. Wird die in Ziff. 1 betrachtete Mehrheit nicht erreicht, besteht die Möglichkeit der Amortisation der Anlage. Amortisiert sie sich in einem angemessenen Zeitraum, dann sind die Kosten ebenfalls von allen Eigentümern zu tragen. Exakt vorgeschrieben ist er Amortisationszeitraum nicht, er ist Einzelfallabhängig. Anhaltspunkt sind 10 Jahre. Amortisation meint, dass die Investition durch Einsparungen in der Zukunft aufgefangen werden. Ob dies bei Ladestationen in Betracht kommt, ist nicht klar – jedenfalls dann, wenn aufgrund von Renovierungen die Verpflichtung zu Nachrüstungen nach dem GEIG erfasst werden, ist die Amortisation aber auch nicht von der Hand zu weisen.

3. Sofern sich eine Maßnahme nicht amortisiert und nicht die Mehrheiten nach Ziff. 1 erreicht werden, tragen nur die Eigentümer die Kosten, die bei der Beschlussfassung mit „ja“ gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

4. Beantragt ein Eigentümer eine Maßnahme „nur für ihn“ durchzuführen oder die Gestattung einer Maßnahme, dann trägt er die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG).

Weitere Infos zu E-Mobilität in Wohnungseigentümergemeinschaften finden Sie in der speziell dafür aufgelegten Beschlussvorlagensammlung, die Sie auf unserer Homepage www.vdiv-bw.de im internen Bereich abrufen können. 

 

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