Immobilienverwalter

Das Spektrum der Haus-und Immobilienverwaltung in Deutschland ist vielfältig und fußt auf unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen. Folgende Formen treuhänderischer Immobilienverwaltung sind zu unterscheiden:

WEG-Verwaltung
= Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der WEG gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen.
Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 9b Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG, der diese nach außen hin vertritt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 WEG definiert. Danach ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Miet-Verwaltung
= Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden.
Der Verwalter ist dabei Stellvertreter des Eigentümers und koordiniert das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer. Je nach Vertragsgestaltung und Umfang kann das die technische Verwaltung des Objektes (Instandhaltung und Instandsetzung) ebenso einschließen wie die Verwaltung der Mietzahlungen und die Erstellung der jährlichen Abrechnungen.

Sondereigentumsverwaltung
= spezieller Fall der Mietverwaltung.
Als Sondereigentum wird das bezeichnet, was nur einem Eigentümer gehört - in der Regel sind das die Wohnung und zugeordnete Räume. Hierfür bedarf es eines Vertrages zwischen Wohnungseigentümer und Auftraggeber gemäß BGB. Der Sondereigentumsverwalter kümmert sich für ein Mitglied einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft um die Mietverwaltung dessen Eigentumswohnung. Dabei ist er nicht den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber, sondern allein gegenüber seinem Vertragspartner verantwortlich. Der Umfang der Leistungen und der jeweiligen Vergütung ergeben sich dabei allein aus dem geschlossenen Vertrag.

Gewerbeverwaltung
= Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen.
In der Regel sind das Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Ärztehäuser und Lagerhallen. Auch hier ist der Verwalter Stellvertreter des Eigentümers und betreut Verwendung und Vermietung der gewerblich genutzten Gebäude und Grundstücke.

Sonstige Verwaltung
Die Verwaltung und Vermietung von Garagen und Wohnheimen sowie die Verwaltung von Immobilienfonds werden als „sonstige Verwaltung“ bezeichnet.

Aufgaben eines WEG-Verwalters

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 Absatz 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Absatz 1 WEG). Gemäß § 19 Absatz 2 Nr. 4 WEG besteht ein grundsätzlicher Anspruch jeder Wohnungseigentümerin und jedes Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die Verwaltertätigkeit ist geprägt von immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen. Der Bedarf an fachkundiger Verwaltung nimmt stetig zu.
Da der WEG-Verwalter fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet, ist zudem ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis von enormer Bedeutung.
Ein Verwalter muss zuverlässig und unparteiisch sein und über geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften verfügen.
Die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters benennt das Wohnungseigentumsgesetz in den §§ 9b, 24, 26, 27, 28 WEG. Die gesetzlichen Regelungen werden durch einen Verwaltervertrag ergänzt.
Darüber hinaus ergeben sich die Aufgaben des Verwalters auch aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sowie aus getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen der WEG.

Die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind zahlreich und vielfältig. Das Gros der Teilleistungen bleibt allerdings verborgen, wodurch von außen kaum wahrgenommen wird, was Verwalter täglich leisten.

Kaufmännische Aufgaben

  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
  • Abrechnungen, inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung
  • Buchführung und Prüfung aller Geldein- und -ausgänge
  • Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
  • Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
  • Hausgeldabrechnung inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
  • Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
  • Regelung von Personalangelegenheiten von Angestellten des WEG (Hausmeister, Müllbeauftragte, Verwaltungsbeiräte), einschließlich Gehaltszahlungen, Lohnbuchungen und Abführungen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, Meldung an das Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, etc.
  • Mitwirken bei Wohnungsverkäufen

Technische Aufgaben

  • Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparker, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Versicherungsabrechnung durchführen
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellung
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten

Rechtliche Aufgaben

  • Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen (einschließlich AGBs, WEG, BGB, Landesbauverordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- und Feueranlagenverordnung)
  • Verhandlung mit Ämtern und Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
  • Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
  • Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
  • Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
  • Rechtsdienstleistungen nach §5 Rechtsdienstleistungsgesetz
  • Anwendung aktueller Gesetzesänderungen und Rechtsprechungen auf die WEG
  • Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen

Organisatorische Aufgaben

  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften
  • Führung von Beschlusssammlungen
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

Der Miet-Verwalter

Der Mietverwalter vertritt den Hauseigentümer gegenüber den Mietern, aber auch im Außenverhältnis. Gesetzliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB), das Regeln zum Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer klar definiert. Konkrete Aufgaben des Verwalters hingegen werden bei der Mietverwaltung ausschließlich im Verwaltervertrag benannt.

Kaufmännische Aufgaben

  • Verwaltung, Verbuchung und Disponierung des Geldverkehrs
  • Überwachung der monatlichen Sollstellung der Miete
  • Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen und Mahnverfahren
  • Rechnungskontrolle
  • Regelung von Personalangelegenheiten (z. B. Hausmeister)
  • Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für Mieter, ggf. Mahnung dieser und Bearbeitung von Widersprüchen

 Technische Aufgaben

  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung von Gewährleistungsansprüchen
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Einweisung von Handwerkern und Hausmeistern
  • Schlüsselbestellungen

 Rechtliche Aufgaben

  • Beachtung mietrechtlicher Vorschriften
  • Berücksichtigung gesetzlicher Vorschriften vom BGB bis zur StVzO
  • Abschluss bzw. Kündigung des Mietvertrages
  • Abnahme und Übergabe der Mietsache
  • Erklärung und Umsetzung von Mieterhöhungen
  • Bearbeitung von Mietminderungen
  • Abschluss von Wartungsverträgen

Organisatorische Aufgaben

  • Auswahl des Mieters
  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern
  • Verhandlung mit Behörden
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben, Informationen und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

Qualifikationen

Verwalter tragen eine enorme Verantwortung. Sie verwalten Immobilien und finanzielle Rücklagen von Eigentümern in Millionenhöhe. Zugleich sind sie neben der kaufmännischen Verwaltung auch Ansprechpartner für technische und rechtliche Fragestellungen. Sie sind damit zuständig für vielfältige Aufgabenbereiche im Wohnungseigentum.
Das erfordert jedoch umfassende Qualifikationen und Anforderungen. Ein Minimum an Fachwissen, Erfahrung und Versicherungsschutz stärkt nicht nur das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Dienstleistung der Wohnungsverwaltung. Zugleich gewährleisten Zugangsregelungen einen umfassenden Verbraucherschutz und dienen der Professionalisierung und Qualitätssteigerung.

Seit 1. August 2018 müssen Wohnimmobilienverwalter gemäß § 34c Absatz 1 Nr. 4 GewO eine Gewerbeerlaubnis bei der zuständigen Behörde einholen und sich regelmäßig fortbilden.

Eine umfassende Auflistung notwendiger Qualifikationen von Immobilienverwaltern finden Sie in der VDIV-Verwaltercheckliste.

Ein verlässliches Qualitätsmerkmal einer Verwaltung ist die Mitgliedschaft in einem der VDIV-Landesverbände. Denn organisierte Verwalter verpflichten sich mit der Anerkennung einer strengen Berufsordnung und eines Verhaltenskodexes zu Qualität, Professionalität und Förderung eines berufswürdigen Verhaltens.

Allein ein professioneller und hauptberuflicher Immobilienverwalter erbringt eine qualitativ hochwertige Dienstleistung, die den Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilie und somit des Vermögens langfristig sichert.

Weiterbildungspflicht & Zertifizierter Verwalter

Weiterbildungspflicht - 20 Stunden in drei Jahren
Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter wurde am 17. Oktober 2017 vom Deutschen Bundestag verabschiedet. Die Regelung sieht eine Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren sowie den verpflichtenden Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung vor. Die Vorschriften für Makler und Wohnimmobilienverwalter wurden durch eine Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) spezifiziert, die der Deutsche Bundesrat am 27. April 2018 beschloss. Beide Dokumente stehen hier mit freundlicher Genehmigung des Bundesanzeiger Verlags zur Verfügung:

» Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

» Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung

Zertifizierter Verwalter
Die Verwaltertätigkeit ist geprägt von immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen. Der Bedarf an fachkundiger Verwaltung nimmt stetig zu.Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde § 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG eingeführt, durch den ein grundsätzlicher Anspruch jeder Wohnungseigentümerin und jedes Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht.Gemäß § 26a Absatz 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.Wer einen der Prüfung gleichgestellten Abschluss nachweisen kann, ist von der Prüfungspflicht befreit und darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen.

Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV)) enthält Vorgaben für das Prüfungsverfahren und die Prüfungsgegenstände, für die Möglichkeiten, sich als zertifizierter Verwalter zu bezeichnen sowie für Ausnahmen von der Prüfungspflicht.

Von der Zertifizierungspflicht betroffen sind diejenigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung befasst sind. Im Zweifel ist die Frage unabhängig von der Vertretungs- und Geschäftsführungsbefugnis zu entscheiden.

Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die sie anbietet.
Sowohl eine schriftliche als auch eine mündliche Prüfung sind zu absolvieren.
Die schriftliche Prüfung dauert mindestens 90 Minuten und besteht aus verschiedenen Fragetypen wie z. B. Single-/Multiple-Choice-Fragen.
Voraussetzung für die Teilnahme an der mündlichen Prüfung ist das Bestehen der schriftlichen Prüfung.
In der mündlichen Prüfung können bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig geprüft werden, wobei auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen müssen.
Im Ergebnis wird die Prüfung mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“ bewertet; eine Notenvergabe erfolgt nicht.
Sollte die Prüfung nicht bestanden werden, darf die Prüfung beliebig oft wiederholt werden.

Die Prüfungsgegenstände sind in der Anlage 1 der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV)) aufgelistet.

Weitere Informationen hierzu erhalten Sie bei den einzelnen Industrie- und Handelskammern und auf deren Webseiten.

Verwaltervergütung

Die Verwaltervergütung hängt vom Umfang der Tätigkeit sowie der Größe und der Lage der Wohnanlage ab. Ebenso spielen verschiedene Faktoren wie die jeweilige Region und die Größe des Objekts eine Rolle. Die deutschlandweiten Unterschiede sind dementsprechend groß.
Die Vergütung wird meist pro Wohnungseinheit und Monat berechnet. Die Praxis zeigt: je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto höher die Kosten für den einzelnen Eigentümer.

Gleiches gilt auch für die Höhe der Vergütung in der Mietverwaltung.
Zudem ist es bei Mietverwaltung weit verbreitet, keinen Regelsatz zu erheben, sondern eine prozentuale Vergütung, die an die Miete angelehnt ist.

Der Bildungsweg zum professionellen Haus- und Immobilienverwalter


Formelle Qualifikationsvorschriften für die Ausbildung in der Immobilienverwaltung gibt es nicht. Wer in Deutschland das Tätigkeitsfeld des Immobilienverwalters aktiv ansteuert, kommt über kleine Umwege dennoch ans Ziel.

Von der Pieke auf gelernt: der klassische AusbildungswegIn der Immobilienverwaltung kann es von Vorteil sein, den klassischen Ausbildungsweg zu wählen und eine Lehre in einem Ausbildungsbetrieb zu absolvieren. Empfehlenswert ist die anerkannte Berufsausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann. Die bundesweit geregelte dreijährige Ausbildung findet sowohl in der Haus- und Immobilienverwaltung als auch in der Berufsschule statt. Da die meisten Immobilienverwaltungen jedoch kleine Unternehmen sind und wenige Angestellten haben, sind Ausbildungsplätze rar gesät.Zusätzlich zur Ausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann besteht in einigen Regionen Deutschlands (insbesondere in Baden-Württemberg) die Möglichkeit der Zusatzqualifikation zum/r Immobilienassistent/in. Mit einer Hochschulreife führt diese doppelt qualifizierende Erstausbildung zum Abschluss als Immobilienkaufmann/-frau und parallel zum Abschluss als Immobilienassistent/in. Die zweijährige Ausbildung wird an einem Berufskolleg und im Ausbildungsbetrieb durchgeführt.
Weitere Informationen:

Ausbildungsflyer Immobilienkauffrau/-man zum Download

Ausbildungsplan zum download

Übersicht Ausbildungsbetriebe zum download

Rahmenlehrplan zum download

Verordnung über die Berufsausbildung Immobilienkauffrau/-man zum Download


Fortbildungen bringen Verwalter auf den neuesten Stand
Nutzen Sie die vielfältigen Angebote, um den beruflichen Anforderungen in der sich immer stärker verändernden Berufswelt gerecht zu werden. Erweitern Sie Ihr Wissen auch , um sich im komplexer werdenden Alltag besser zu orientieren und aktiv und verantwortlich mitwirken zu können.

VDIV-BW Fortbildungsprogramm 2023

 

Weiterbildung und Spezialisierung
Wer bereits einen Grundstock an kaufmännischem oder technischem Wissen vorweisen kann, dem bieten sich zahlreiche Perspektiven zur Weiterbildung. Auch Seiteneinsteiger können den Weg der Spezialisierung und der Weiterqualifizierung wählen, werden sich aber ohne jegliche Kenntnisse im kaufmännischem Bereich schwer tun. Im mittleren Bildungsweg hat sich der Abschluss zum Fachwirt und zunehmend auch zum Immobilienökonom etabliert.Beide Weiterbildungen werden von privaten Akademien angeboten, die Abschlüsse sind meist mit der ausbildenden Akademie oder mit der IHK verbunden. Die Finanzierung dieser Ausbildungsgänge wird in der Regel von den Absolventen selbst erbracht. Einige Firmen unterstützen ihre Mitarbeiter und übernehmen, bzw. bezuschussen die anfallenden Kosten.

Weitere Informationen:
www.e-b-z.de/lehrgaenge/lehrgang/gepruefte-r-immobilienfachwirt-in-ihk-wohnungsfachwirt-in-ebz-1.html
www.e-b-z.de/fernlehrgaenge/fernlehrgang/gepruefter-immobilienverwalterin-ebz.html

Akademischer Ausbildungsweg
Wer den Weg der akademischen Ausbildung wählt, erreicht sein Ziel über Universitäten, Hochschulen und Berufsakademien. Letztere Ausbildungsform wird nur in einigen Bundesländern angeboten.
Die meisten Studiengänge schließen mit den akademischen Abschlüssen Dipl.-Kaufmann/Kauffrau und Dipl.-Betriebswirt ab. Die Spezialisierung des Studienfaches (z.B. Immobilienwirtschaft) geht aus diesem Titel jedoch nicht hervor. In der Praxis sind daher nicht der akademische Grad mit einem immobilienwirtschaftlichem Titel, sondern allein die Studieninhalte entscheidend. Die Höhe der Studiengebühren variieren je nach Bundesland und Ausbildungsstätte.

Akademische Ausbildungsgänge der EBZ Business School in Bochum:

  • Bachelor of Arts Real Estate
  • Bachelor of Arts Real Estate (Fernstudium)
  • Master of Arts Real Estate Management

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